用农村集体建设用地来开发房地产？法院：无效

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2020-07-05 08:45:00 回复：0 点赞：0

城市的繁荣发展，提升了周边土地的价值，也吸引了更多人来投资。

广州的一名投资人老周便看到了商机，想与一个经济合作社磋商开发土地。结果，他前后花了上千万元也没开发成，于是将经济合作社告上了法院。

近日，广州白云法院判决了该案。

合作社违约？

记者了解到，2013年9月18日，经过实地考察和协商，老周与经济合作社签订《合作开发协议》。

双方约定，经济合作社提供自有的一块集体建设用地，与老周共同开发建设一栋村民教育科研综合楼，土地面积为9158平方米。其中，老周负责投资建设资金。

在合作利益分配上，经济合作社占建筑总面积的30%，老周占建筑总面积的70%。

踌躇满志的老周，开始做准备工作，并向经济合作社支付了保证金合计1500万元。

没想到，2017年1月，老周向经济合作社、经济联合社发出关于尽快办理大厦项目的三资管理平台递件手续的催告函时，却收到了合作社发出的《终止合同通知书》。

为此，老周诉至法院，要求经济合作社、经济联合社继续履行《合作开发协议》，确认合作开发的土地使用权、流转使用权收益归其所有，并返还1500万元。

经济合作社提起反诉，要求老周立即交还土地。

开发协议是否有效？

广州白云法院经审理查明，《合作开发协议》中约定的地块规划为建设用地，但产权仍属于经济联合社农民集体，因此实质为农村集体建设用地。

协议规定，老周与经济合作社共同建设“教育科研”综合楼，他有权将70%的集体建设用地使用权，以及地下和地上建筑物的使用权等转让、出租，签订房屋过户交易协议，但不能办理商品房产权证，只能将总房产权使用证复印加盖经济合作社公章，交给各套新房户业主存档。房屋建成后，老周也可以依据城乡房地产价格自主定价。

法院认为，上述约定足以证明《合作开发协议》中的条款大部分是用于对外销售的公寓楼，而非农村集体经济组织自用的建设项目。

据了解，公寓楼属于房地产建设项目，与农村村民“教育科研”综合楼并不相同。而老周分配得70%集体建设用地使用权的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。

同时，双方均无房地产开发资质，亦未就该地块办理相关规划报建手续。法院认定，《合作开发协议》应为无效合同。

综上所述，法院判决老周将涉案地块交还给经济合作社，合作社向老周退还保证金1500万元。

一审宣判后，老周上诉至广州中院，二审维持原判。

法官提醒，市民在参与合作投资建房项目时，要提前了解土地的性质和用途、合作投资建房应具备的主体资质要求等事项。同时，合作投资建设应遵守相关法律、行政法规的规定，切勿以“擦边球”形式违反法律、行政法规的强制性规定，否则可能导致投资款难以收回。

来源：南方PLUS

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